O mercado de Água Funda em dados reais
Água Funda concentra 29% dos imóveis em casas, em edificações verticalizadas (ano típico 1986). O valor mediano das transações registradas é R$ 250.000, com queda de 6,6% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Mario Schioppa, Rua Rosa de Morais, Rua César Batista.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Água Funda
O preço mediano por m² em Água Funda é R$ 3.548/m², calculado sobre 236 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Água Funda
Um apartamento em Água Funda tem mediana de venda de R$ 140.500 (base ITBI) e mediana de R$ 3.548/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Água Funda?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Água Funda caiu 6,6% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 270.739 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Água Funda subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-06 → 2026-03Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| fev/2025 | R$ 284.500 | 4 |
| mar/2025 | R$ 237.500 | 4 |
| abr/2025 | R$ 250.000 | 7 |
| mai/2025 | R$ 247.500 | 4 |
| jun/2025 | R$ 340.000 | 6 |
| jul/2025 | R$ 182.792 | 4 |
| set/2025 | R$ 310.000 | 6 |
| out/2025 | R$ 271.101 | 4 |
| dez/2025 | R$ 275.431 | 6 |
| jan/2026 | R$ 320.000 | 3 |
| fev/2026 | R$ 271.479 | 7 |
| mar/2026 | R$ 340.000 | 3 |
| abr/2026 | R$ 120.000 | 3 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 250.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 270.739), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Água Funda? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Água Funda fica abaixo de R$ 250.000; os 5% mais caros passam de R$ 424.862, sobre 1.420 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 250.000
- Top 5% (P95)
- R$ 424.862
- Total de transações
- 1.420
- No último ano
- 38 ▼ 6.6%
Que tipos de imóvel predominam em Água Funda? (perfil IPTU)
Predominam casas (29% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 6 andares, ano típico 1986.
Quais foram as últimas vendas em Água Funda?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 28/04/2026 | Avenida Miguel Estefno, 1973 | 62 m² | R$ 120.000 |
| 30/03/2026 | Avenida Miguel Estefno, 1973 | 62 m² | R$ 395.000 |
| 17/03/2026 | Rua Kalil Nader Habr, 753 | 105 m² | R$ 340.000 |
| 05/03/2026 | Rua Vicente Fernandes Pinto, 435 | 270 m² | R$ 244.686 |
| 27/02/2026 | Rua Vicente Fernandes Pinto, 435 | 270 m² | R$ 360.000 |
| 24/02/2026 | Avenida Alberto Fontana, 147 | 95 m² | R$ 250.000 |
| 11/02/2026 | Rua Mario Schioppa, 191 | 103 m² | R$ 400.000 |
| 11/02/2026 | Rua Paulo César Ferreira, 21 | 105 m² | R$ 475.000 |
| 09/02/2026 | Avenida Alberto Fontana, 147 | — | R$ 28.521 |
| 09/02/2026 | Avenida Alberto Fontana, 147 | 95 m² | R$ 271.479 |
Quais ruas têm mais imóveis em Água Funda?
95 ruas
As vias com mais endereços em Água Funda são Rua Mario Schioppa (60), Rua Rosa de Morais (50), Rua César Batista (47).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 95.
Ruas mais caras de Água Funda
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua João Rugna | R$ 360.000 | 7 |
| Rua Rosa de Morais | R$ 356.421 | 44 |
| Rua Vicente Fernandes Pinto | R$ 310.003 | 477 |
| Rua Augusta Magalhães | R$ 306.281 | 6 |
| Rua Yoshio Takata | R$ 300.000 | 5 |
| Rua Jacapé | R$ 292.000 | 8 |
| Rua Chebl Massud | R$ 280.000 | 7 |
| Avenida Doutor Ricardo Jafet | R$ 275.000 | 5 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Água Funda: R$ 140.500).
Água Funda é caro comparado a São Paulo?
Água Funda é o 323º bairro mais caro de São Paulo entre 1.311 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 250.000) está 39% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Água Funda |
|---|---|---|
| Água Funda (este bairro) | R$ 250.000 | — |
| Socorro | R$ 251.428 | +1% |
| Tucuruvi | R$ 250.000 | +0% |
| Vila Arriete | R$ 250.000 | +0% |
| Vila Santa Maria | R$ 250.000 | +0% |
| Jardim Japão | R$ 249.670 | -0% |
| Parque da Mooca | R$ 248.915 | -0% |
Como é morar em Água Funda?
Água Funda é um bairro predominante de casas (29% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 6 andares), com ano típico de construção em 1986.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Água Funda
Quanto custa um imóvel em Água Funda, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Água Funda é R$ 250.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 140.500. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 270.739. Os 5% mais caros passam de R$ 424.862. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Água Funda é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Água Funda, Parque da Mooca tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 248.915, contra R$ 250.000 em Água Funda.
Vale a pena morar ou investir em Água Funda?
Água Funda é o 323º bairro mais caro de São Paulo e está acima da mediana dos bairros da cidade — sinal de mercado consolidado e valorizado. Em números: valor mediano de R$ 250.000 (teto P95 em R$ 424.862), 38 negócios no último ano (liquidez) e queda de 6,6% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até abr/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.