Imóveis e preços reais em São Paulo, SP
O mercado de São Paulo em dados reais
São Paulo tem 1.311 bairros com dados públicos de cartório (ITBI), somando 2.523.114 transações registradas. A mediana dos últimos 12 meses, ponderada pelo volume de vendas, é R$ 349.900, estável frente aos 12 meses anteriores. A mediana de referência dos bairros é R$ 180.000 (mediana das medianas, todos os tipos de imóvel, inclusive garagens). O movimento se concentra em bairros como Santo Amaro, Ipiranga, Barra Funda.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
São Paulo em números
São Paulo tem 1.311 bairros com dados públicos de cartório (ITBI): a mediana dos últimos 12 meses, ponderada pelo volume de vendas, é R$ 349.900; a mediana de referência entre bairros é R$ 180.000 (mediana das medianas, todos os tipos de imóvel, inclusive garagens) — valores de venda registrados, não preços de anúncio.
O preço dos imóveis em São Paulo subiu ou caiu?
Nos últimos 12 meses, a mediana dos bairros de São Paulo ponderada pelo volume de vendas ficou estável frente aos 12 meses anteriores (variação de 0,0%, base ITBI).
Mediana mensal ponderada dos bairros (ITBI)
jun/2024 → mai/2026Cada ponto é a mediana ponderada dos bairros em um único mês (base ITBI) — passe o mouse para ver mês a mês. Meses com poucas transações registradas ficam fora do gráfico, e o cartório publica com defasagem: o fim da série reflete o último mês já consolidado.
Os bairros mais caros, mais baratos e mais vendidos de São Paulo
Nos extremos de São Paulo: Jardim Cordeiro lidera em preço (mediana R$ 1.617.500, ITBI), Iguatemi tem a menor mediana histórica (R$ 40.000) e Santo Amaro foi o bairro com mais vendas registradas nos últimos 12 meses (4.541).
Mais caros
- 1Jardim CordeiroR$ 1,62 mi
- 2Jardim dos EstadosR$ 1,55 mi
- 3Cidade JardimR$ 1,2 mi
- 4Jardim EuropaR$ 970 mil
- 5Vila IdaR$ 800 mil
- 6Chácara Monte AlegreR$ 780 mil
- 7Jardim das BandeirasR$ 670 mil
- 8Cidade MonçõesR$ 652 mil
Mediana histórica de transação. Bairros com 200+ vendas registradas (ITBI).
Mais acessíveis
- 1IguatemiR$ 40 mil
- 2ParelheirosR$ 50 mil
- 3Jardim BandeirantesR$ 50 mil
- 4COHAB AdventistaR$ 51,4 mil
- 5Jardim GuarujáR$ 52 mil
- 6Jardim Nova AméricaR$ 53,3 mil
- 7Chácara Santa MariaR$ 58 mil
- 8Parque AnhangueraR$ 60 mil
Mediana histórica de transação. Bairros com 200+ vendas registradas (ITBI).
Mais líquidos
- 1Santo Amaro4.541 vendas
- 2Ipiranga4.148 vendas
- 3Barra Funda4.075 vendas
- 4Tatuapé3.724 vendas
- 5Pinheiros3.445 vendas
- 6Vila Mariana3.387 vendas
- 7Vila Prudente3.359 vendas
- 8Lapa3.145 vendas
Vendas registradas nos últimos 12 meses. Bairros com 200+ vendas registradas (ITBI).
Em alta
- 1Jardim das Oliveiras+1045%
- 2Vila Diva+252%
- 3Capão Redondo+97%
- 4Brooklin Novo+77%
- 5Parque da Mooca+73%
- 6Vila Beatriz+73%
- 7Jardim Maria do Carmo+45%
- 8Alto de Pinheiros+43%
Variação da mediana 12m vs 12m anteriores. Bairros com 200+ vendas registradas (ITBI).
Bairros de São Paulo por preço
Entre os 60 bairros de São Paulo com mais dados, a mediana histórica de transação (ITBI) vai de R$ 1.617.500 em Jardim Cordeiro a R$ 349.950 em Vila Isa; a coluna de comparação mostra a distância de cada bairro para a mediana de referência (R$ 180.000).
| Bairro | Mediana (ITBI) | 12m | R$/m² | vs mediana dos bairros | Vendas 12m |
|---|---|---|---|---|---|
| Jardim Cordeiro | R$ 1.617.500 | R$ 4,35 mi | R$ 5.441 | +799% | 17 |
| Jardim dos Estados | R$ 1.550.000 | R$ 4,02 mi | — | +761% | 16 |
| Cidade Jardim | R$ 1.200.000 | R$ 3,63 mi | R$ 3.125 | +567% | 256 |
| Jardim Europa | R$ 970.000 | R$ 969 mil | R$ 6.401 | +439% | 358 |
| Vila Ida | R$ 800.000 | R$ 2,02 mi | R$ 3.568 | +344% | 66 |
| Chácara Monte Alegre | R$ 780.000 | R$ 1,9 mi | R$ 4.580 | +333% | 23 |
| Jardim das Bandeiras | R$ 670.000 | R$ 3,38 mi | R$ 3.464 | +272% | 10 |
| Cidade Monções | R$ 652.453 | R$ 1,4 mi | R$ 4.620 | +263% | 47 |
| Alto de Pinheiros | R$ 610.915 | R$ 1,25 mi | R$ 5.390 | +239% | 171 |
| Pacaembu | R$ 600.000 | R$ 1,31 mi | R$ 4.755 | +233% | 78 |
| Vila Anastácio | R$ 595.791 | R$ 891 mil | R$ 4.961 | +231% | 508 |
| Vila Cordeiro | R$ 590.000 | R$ 455 mil | R$ 5.502 | +228% | 81 |
| Jardim Morumbi | R$ 550.000 | R$ 367 mil | R$ 1.495 | +206% | 98 |
| Morada do Sol | R$ 540.000 | — | R$ 5.217 | +200% | 0 |
| Vila Beatriz | R$ 536.048 | R$ 975 mil | R$ 5.366 | +198% | 159 |
Ver mais 45 bairros
| Bairro | Mediana (ITBI) | 12m | R$/m² | vs mediana dos bairros | Vendas 12m |
|---|---|---|---|---|---|
| Jardim Palmas do Tremembé | R$ 490.000 | R$ 1,04 mi | R$ 1.947 | +172% | 14 |
| Jardim Guedala | R$ 484.548 | R$ 682 mil | R$ 3.971 | +169% | 40 |
| Granja Julieta | R$ 480.000 | R$ 350 mil | R$ 5.294 | +167% | 1.069 |
| Boaçava | R$ 480.000 | R$ 1,21 mi | R$ 4.710 | +167% | 135 |
| Vila Romana | R$ 463.714 | R$ 800 mil | R$ 4.224 | +158% | 330 |
| Jardim Paulistano | R$ 461.580 | R$ 1,29 mi | R$ 5.738 | +156% | 87 |
| Campo Belo | R$ 455.000 | R$ 530 mil | R$ 4.730 | +153% | 1.556 |
| Vila Santo Antônio | R$ 450.000 | R$ 350 mil | R$ 3.415 | +150% | 13 |
| Brooklin Novo | R$ 450.000 | R$ 880 mil | R$ 5.565 | +150% | 1.045 |
| Bela Aliança | R$ 450.000 | R$ 1,2 mi | R$ 4.083 | +150% | 132 |
| Alto da Boa Vista | R$ 437.409 | R$ 661 mil | R$ 4.110 | +143% | 103 |
| Sumaré | R$ 432.400 | R$ 710 mil | R$ 4.644 | +140% | 719 |
| Jardim Felicidade | R$ 425.000 | R$ 493 mil | R$ 2.602 | +136% | 16 |
| Jardim Petrópolis | R$ 423.749 | R$ 400 mil | R$ 4.757 | +135% | 826 |
| Vila Elidia | R$ 418.885 | R$ 267 mil | R$ 1.486 | +133% | 90 |
| Vila Leme | R$ 417.314 | R$ 510 mil | R$ 3.868 | +132% | 8 |
| Sumarezinho | R$ 415.000 | R$ 470 mil | R$ 5.318 | +131% | 346 |
| Vila Madalena | R$ 410.950 | R$ 730 mil | R$ 4.926 | +128% | 453 |
| Jardim Leonor | R$ 400.000 | R$ 670 mil | R$ 3.753 | +122% | 153 |
| Lar São Paulo | R$ 400.000 | R$ 709 mil | R$ 3.130 | +122% | 32 |
| Jardim Novo Mundo | R$ 395.000 | R$ 1 mi | R$ 3.370 | +119% | 27 |
| Alto da Lapa | R$ 391.887 | R$ 485 mil | R$ 3.580 | +118% | 188 |
| Jardim Marília | R$ 388.515 | R$ 510 mil | R$ 5.532 | +116% | 45 |
| Jardim Prudência | R$ 383.000 | R$ 558 mil | R$ 3.929 | +113% | 187 |
| Brooklin Paulista | R$ 381.727 | R$ 367 mil | R$ 4.113 | +112% | 610 |
| Vila Congonhas | R$ 380.500 | R$ 530 mil | R$ 3.739 | +111% | 49 |
| CITY AMÉRICA | R$ 380.000 | R$ 1,02 mi | R$ 3.193 | +111% | 38 |
| Pinheiros | R$ 378.000 | R$ 438 mil | R$ 5.484 | +110% | 3.445 |
| Vila Hamburguesa | R$ 366.734 | R$ 600 mil | R$ 4.035 | +104% | 138 |
| Vila Nova Conceição | R$ 365.000 | R$ 793 mil | R$ 5.673 | +103% | 308 |
| Jardim Maria do Carmo | R$ 365.000 | R$ 650 mil | R$ 1.257 | +103% | 107 |
| Vila União | R$ 364.544 | R$ 400 mil | R$ 2.275 | +103% | 133 |
| Jardim América | R$ 361.700 | R$ 500 mil | R$ 5.059 | +101% | 690 |
| Indianópolis | R$ 360.000 | R$ 553 mil | R$ 5.068 | +100% | 2.353 |
| Ibirapuera | R$ 360.000 | R$ 520 mil | R$ 4.617 | +100% | 437 |
| Brooklin | R$ 358.900 | R$ 365 mil | R$ 4.857 | +99% | 1.566 |
| Campo Grande | R$ 355.000 | R$ 525 mil | R$ 3.505 | +97% | 305 |
| Cocaia | R$ 355.000 | R$ 282 mil | R$ 2.000 | +97% | 11 |
| Itaim Bibi | R$ 354.308 | R$ 758 mil | R$ 5.495 | +97% | 880 |
| Planalto Paulista | R$ 350.000 | R$ 467 mil | R$ 3.331 | +94% | 255 |
| Chácara Inglesa | R$ 350.000 | R$ 520 mil | R$ 4.400 | +94% | 445 |
| Parque Imperial | R$ 350.000 | R$ 705 mil | R$ 3.643 | +94% | 114 |
| Santa Teresinha | R$ 350.000 | R$ 550 mil | R$ 3.525 | +94% | 13 |
| Quarta Parada | R$ 350.000 | R$ 728 mil | R$ 2.817 | +94% | 16 |
| Vila Isa | R$ 349.950 | R$ 378 mil | R$ 2.489 | +94% | 46 |
Medianas incluem todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas) — podem ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
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Perguntas frequentes sobre São Paulo
Qual é o preço do m² em São Paulo?
O preço mediano do m² entre os bairros de São Paulo é R$ 2.800 — mediana dos R$/m² de apartamentos de 999 bairros, calculada sobre transações registradas em cartório (ITBI). Por ser valor de cartório, e não preço de anúncio, tende a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Quais são os bairros mais caros de São Paulo?
Pela mediana histórica de transação (ITBI, bairros com 200+ vendas registradas), os bairros mais caros de São Paulo são Jardim Cordeiro (R$ 1.617.500), Jardim dos Estados (R$ 1.550.000), Cidade Jardim (R$ 1.200.000). Valores de venda registrados em cartório, não preços de anúncio.
Quais são os bairros mais baratos de São Paulo?
Pela mediana histórica de transação (ITBI, bairros com 200+ vendas registradas), os bairros mais acessíveis de São Paulo são Iguatemi (R$ 40.000), Parelheiros (R$ 50.000), Jardim Bandeirantes (R$ 50.000). Valores de venda registrados em cartório, não preços de anúncio.
Os preços de imóveis em São Paulo subiram no último ano?
Ficaram estáveis: a mediana 12m dos bairros de São Paulo, ponderada pelo volume de vendas, variou 0,0% frente aos 12 meses anteriores — base ITBI (vendas registradas em cartório), não preços de anúncio.
Qual é o preço mediano de um imóvel em São Paulo?
Depende da régua: para saber o que se pagou num imóvel típico nos últimos 12 meses, use a mediana ponderada dos bairros (R$ 349.900); para comparar bairros na mesma base histórica, use a mediana de referência (R$ 180.000 — mediana das medianas, todos os tipos de imóvel, inclusive garagens). Ambas vêm do ITBI (vendas de cartório), não de anúncios.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O estoque de imóveis vem do cadastro do IPTU, dados abertos da Prefeitura.
Para comparar bairros na mesma régua, a mediana de referência da cidade é a mediana das medianas dos bairros — não a média de anúncios nem a mediana de todas as transações somadas (que seria dominada pelos bairros de maior volume). Os recortes de 12 meses ponderam cada bairro pelo volume de vendas, e o R$/m² de referência é a mediana dos R$/m² medianos de apartamentos dos bairros. Rankings consideram apenas bairros com 200+ vendas registradas.
Período dos dados: transações de ITBI até mai/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
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